Al vender una vivienda en España se pagan hasta tres tributos distintos, y no todos van a la misma administración. El IRPF grava la ganancia y se liquida en la declaración de la Renta. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y hay que declararla en 30 días hábiles. Y el IBI del año en curso lo paga quien era propietario el 1 de enero, aunque se puede repartir.
La confusión más cara es pensar que Hacienda cobra sobre el precio de venta. No es así: cobra sobre la ganancia, es decir, sobre la diferencia entre lo que te costó la casa y lo que sacas por ella. Y esa diferencia admite restas que mucha gente no aplica, así que la factura final suele ser menor de lo que parece a primera vista.
También hay tres situaciones en las que no pagas IRPF: si reinviertes en otra vivienda habitual, si tienes más de 65 años y vendes la tuya, o si vendes con pérdida. Cada una tiene sus condiciones y ninguna se aplica sola.
Respuesta rápida. Vendes tu piso por 290.000 euros y te costó 196.000 con gastos incluidos. Si asumes 13.597 euros de gastos de venta, tu ganancia es de 80.403 euros y el IRPF ronda los 17.400 euros. A eso hay que sumar la plusvalía municipal de tu ayuntamiento y la parte del IBI que te toque. Si compras otra vivienda habitual con ese dinero, el IRPF puede quedar en cero.
Sobre el alcance de esta guía. Explicamos el régimen estatal del IRPF, el que se aplica en territorio común. Navarra, Álava, Bizkaia y Gipuzkoa tienen normativa foral propia. La plusvalía municipal y el IBI dependen además de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, así que las cifras concretas hay que comprobarlas en el tuyo.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?
Tres, y conviene no mezclarlos porque tienen administración, base de cálculo y plazo distintos.
| Tributo | Quién lo cobra | Sobre qué se calcula | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Agencia Tributaria | La ganancia obtenida en la venta | En la Renta del año siguiente al de la venta |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Tu ayuntamiento | El aumento de valor del suelo urbano | 30 días hábiles desde la firma |
| IBI del año en curso | Tu ayuntamiento | El valor catastral del inmueble | Ya lo debes tú si eras propietario el 1 de enero |
Solo el primero es estatal. Los otros dos dependen de la ordenanza fiscal del municipio, y ahí las diferencias entre ayuntamientos son grandes.
A esto hay que añadir gastos que no son impuestos pero que también pagas tú: notaría, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca si la había y comisión de la inmobiliaria si has trabajado con una. Están en su propio apartado más abajo.
El IRPF: se paga por la ganancia, no por el precio
Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó se genera una ganancia patrimonial, y esa ganancia tributa en el IRPF dentro de la base imponible del ahorro.
Hacienda grava la diferencia entre dos cifras que la ley define con precisión, y las dos admiten ajustes a tu favor. El dinero que recibes por la casa es solo el punto de partida.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
El artículo 34 de la Ley 35/2006 del IRPF lo resume en una línea: la ganancia es “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
El artículo 35 desarrolla qué es cada valor.
Valor de adquisición. El importe real por el que compraste, más “el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente”. Fíjate en lo de los intereses: los que pagaste por la hipoteca no suman.
Valor de transmisión. El precio real de venta, del que “se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente”. Es decir, los gastos y tributos de la venta que hayas pagado tú.
El propio artículo 35.2 pone un límite: como importe real de la venta se toma “el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Escriturar por debajo del precio real no reduce el impuesto y sí abre la puerta a una comprobación.
Si heredaste o te donaron la vivienda, el valor de adquisición no es cero. El artículo 36 remite a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el tope del valor de mercado.
Qué puedes sumar al valor de compra y restar al de venta
Aquí es donde se decide buena parte de la factura, y donde más gente se deja dinero por no guardar facturas.
| Concepto | Dónde entra | Condición |
|---|---|---|
| ITP o IVA de la compra | Suma al valor de adquisición | Justificante de la autoliquidación |
| Actos Jurídicos Documentados de la compra | Suma al valor de adquisición | Justificante |
| Notaría, registro y gestoría de la compra | Suma al valor de adquisición | Facturas a tu nombre |
| Gastos de constituir la hipoteca con la que compraste | Suma al valor de adquisición | Facturas, si los pagaste tú |
| Tasación para esa hipoteca | Consúltalo antes de incluirlo | La DGT admite los gastos de constituir el préstamo; sobre la tasación por separado no hay criterio publicado que podamos citar |
| Mejoras (no reparaciones) | Suma al valor de adquisición | Facturas desglosadas |
| Intereses de la hipoteca | No entra | Excluidos por el art. 35.1.b |
| Capital amortizado del préstamo | No entra | No es un gasto de la operación |
| Amortizaciones si la tuviste alquilada | Resta del valor de adquisición | Las fiscalmente computables |
| Comisión de la inmobiliaria | Resta del valor de transmisión | Factura a tu nombre |
| Plusvalía municipal si la pagas tú | Resta del valor de transmisión | Justificante de pago |
| Certificado de eficiencia energética | Resta del valor de transmisión | Factura |
| Cédula de habitabilidad | Resta del valor de transmisión | Factura |
| Certificado de deudas con la comunidad | Resta del valor de transmisión | Factura |
| Notaría y registro de cancelar la hipoteca | Resta del valor de transmisión | Facturas |
| Notaría de la venta que asumas tú | Resta del valor de transmisión | Factura |
La diferencia entre mejora y reparación importa y no siempre es intuitiva. Cerrar una terraza, instalar aire acondicionado donde no lo había o levantar un tabique son mejoras. Pintar, cambiar la caldera averiada o sustituir un grifo son reparaciones, y no suman.
La hipoteca: cuatro cosas distintas que se confunden entre sí
Es donde más dinero se deja la gente, y donde más nos encontramos ideas equivocadas. Conviene separar cuatro conceptos que no tienen nada que ver.
Los gastos de constituir la hipoteca con la que compraste sí cuentan, y suman al valor de adquisición. Es el criterio de la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1935-21, de 21 de junio de 2021, que lo dice así de claro: “los gastos asociados a la constitución de la hipoteca, con la que ha financiado la vivienda, satisfechos por el consultante, constituirán un mayor valor de adquisición del inmueble, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial”. Hablamos de notaría, registro, gestoría, impuestos de la hipoteca y tasación, siempre que los pagaras tú.
Aquí hay un matiz por la fecha. Desde la Ley 5/2019 la mayoría de esos gastos los asume el banco en las hipotecas nuevas, y la tasación sigue siendo del cliente. Así que este apartado suele dar más de sí en compras anteriores a 2019, cuando el comprador pagaba casi todo.
Los intereses no cuentan. El artículo 35.1.b los excluye expresamente.
El capital que has ido amortizando tampoco. Devolver el préstamo no es un gasto de la venta. La consulta V0815-24, de 22 de abril de 2024, es tajante: “entre dichos gastos no se encontrará en ningún caso la amortización del crédito hipotecario que grava el inmueble transmitido al no corresponderse con actuaciones directamente relacionadas con la venta del inmueble”.
Los gastos de cancelar la hipoteca al vender sí cuentan, y restan del valor de transmisión. La notaría de la escritura de cancelación, el arancel del registro y la gestoría si la contratas. Esa misma consulta los admite. Es un gasto distinto de devolver el dinero.
Cuánto se paga: la escala del ahorro
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa por tramos. El tipo final no sale de un solo artículo: la Ley del IRPF recoge una escala estatal en el artículo 66 y otra autonómica en el artículo 76, y lo que se aplica en territorio común es la suma de las dos.
| Base del ahorro | Tipo del tramo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Son tipos marginales. No se aplica un único porcentaje a toda la ganancia, sino cada tramo al suyo.
Comprueba la escala del ejercicio que te corresponda antes de hacer cuentas: se ha modificado varias veces en los últimos años y el tramo superior cambió con efectos desde el 1 de enero de 2025. El resultado también depende de si tienes otras ganancias o pérdidas del ahorro que compensar.
Un ejemplo con números
Compraste el piso en 2010 por 180.000 euros y pagaste 16.000 en ITP, notaría, registro y gestoría.
- Valor de adquisición: 196.000 euros
Lo vendes en 2026 por 290.000 euros. Asumes 8.700 de comisión de la inmobiliaria (un 3 %), que con el 21 % de IVA son 10.527 porque el IVA lo pagas y no lo recuperas, 2.800 de plusvalía municipal, 150 del certificado energético y 120 de la cédula de habitabilidad entre tasa y honorarios del técnico.
- Gastos de la venta: 13.597 euros
- Valor de transmisión: 290.000 – 13.597 = 276.403 euros
- Ganancia patrimonial: 276.403 – 196.000 = 80.403 euros
Si esa ganancia es tu única renta del ahorro del ejercicio, el cálculo por tramos queda así:
- 6.000 al 19 % = 1.140 euros
- 44.000 al 21 % = 9.240 euros
- 30.403 al 23 % = 6.992,69 euros
- Total: 17.372,69 euros, un 21,6 % de la ganancia
Los 2.800 euros de plusvalía municipal del ejemplo son un supuesto, no un cálculo: esa cifra depende del valor catastral del suelo, de los años que hayas tenido el piso y de la ordenanza de tu ayuntamiento.
Y fíjate en lo que cambia guardar las facturas. Sin los 16.000 euros de gastos de la compra y sin los 13.597 de la venta, la ganancia declarada sería de 110.000 euros y el IRPF subiría a unos 24.200. La diferencia son más de 6.000 euros por conservar papeles.
El ejemplo se queda corto a propósito, para que se entienda el mecanismo. En un caso real con hipoteca habría dos partidas más: los gastos de constituir el préstamo con el que compraste, que suman al valor de adquisición, y los de cancelarlo al vender, que restan del de transmisión. Las dos bajan la factura y las dos se olvidan a menudo.
Si compraste antes de 1995: los coeficientes de abatimiento
Si adquiriste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, parte de la ganancia puede quedar reducida o incluso no sujeta. Lo regula la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF y es un régimen que se aplica poco porque casi nadie sabe que existe.
Funciona en tres pasos. Primero se separa la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, en proporción a los días. Sobre esa parte, y solo sobre esa, se aplica una reducción del 11,11 % por cada año de permanencia anterior al 31 de diciembre de 1996 que exceda de dos. Si a esa fecha llevabas más de diez años con el inmueble, la parte anterior a 2006 queda no sujeta por completo.
El régimen tiene un tope: solo se aplica mientras la suma de los valores de transmisión de todos los elementos a los que hayas aplicado esta disposición desde el 1 de enero de 2015 no supere los 400.000 euros. Es un límite por contribuyente y para toda la vida, no por operación.
Si tu caso encaja aquí, merece un cálculo específico. Es de los pocos supuestos en los que el ahorro puede ser de varios miles de euros y depende solo de aplicar bien la norma.
Cuándo no pagas IRPF por vender tu vivienda habitual
Hay tres supuestos, y ninguno se aplica automáticamente.
Si reinviertes en otra vivienda habitual. El artículo 38.1 de la Ley del IRPF permite dejar exenta la ganancia si destinas el dinero a comprar otra vivienda habitual dentro de plazo. La trampa está en el importe: para que la exención sea total hay que reinvertir el importe total obtenido en la venta, que es un concepto fiscal propio y suele ser bastante mayor que la ganancia. Si reinviertes menos, la exención es proporcional. Lo tienes desarrollado con plazos, requisitos y ejemplos en nuestra guía sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
Si tienes más de 65 años. El artículo 33.4.b deja exenta la ganancia por transmitir la vivienda habitual cuando el contribuyente tiene más de 65 años, sin necesidad de reinvertir nada y sin límite de importe. La misma exención alcanza a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, con independencia de la edad. Si quieres ver el cuadro completo, tenemos una guía sobre qué rentas están exentas de IRPF.
Si vendes con pérdida. Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición no hay ganancia y no hay nada que gravar. Ojo: eso no te libra de declararlo. La pérdida se declara y sirve para compensar otras ganancias del ahorro del mismo ejercicio y de los cuatro siguientes.
Ninguno de los tres se activa solo por cumplir el supuesto. Hay que declararlos y hay que poder probarlos.
La plusvalía municipal: el impuesto del ayuntamiento
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción. Lo regulan los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Es un tributo distinto del IRPF, con su propia base y su propio plazo. Que pagues uno no te exime del otro.
Quién la paga y en qué plazo
En una compraventa la paga el vendedor. El artículo 106.1.b señala como contribuyente, en las transmisiones a título oneroso, a quien “transmita el terreno”.
Hay una excepción que conviene conocer: cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y es él quien debe ingresarla, según el artículo 106.2.
El impuesto se devenga el día de la transmisión y el plazo para declararlo son 30 días hábiles desde la firma, según el artículo 110.2.a. En las herencias el plazo es de seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del interesado.
Cada ayuntamiento decide si funciona por declaración o por autoliquidación, y fija el tipo de gravamen, que según el artículo 108.1 no puede superar el 30 %.
Los dos métodos de cálculo, y puedes elegir el que menos pague
Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcular la base imponible y el contribuyente puede quedarse con la que le salga más baja.
Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la venta por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido el inmueble. Los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza, dentro de los máximos que fija la ley.
Método real. Se compara lo que pagaste por el suelo y lo que has cobrado por él. Si el incremento real es menor que la base del método objetivo, el artículo 107.5 permite tomar ese incremento real como base imponible.
Para calcular la parte del precio que corresponde al suelo se aplica la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total, tal como indica el artículo 104.5.
Merece la pena hacer los dos cálculos siempre. En operaciones con poca revalorización, o en pisos comprados en el pico de precios anterior a 2008, el método real suele salir bastante más barato.
Merece la pena saber por qué esta cifra baila cada año: la ley obliga a actualizar los coeficientes máximos anualmente por norma con rango legal, pero las actualizaciones aprobadas para 2025 y para 2026 quedaron sin efecto al no convalidarse en el Congreso. A día de hoy siguen rigiendo los máximos que entraron en vigor en 2024. Lo que se te aplica, en todo caso, es la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, que no puede superar ese máximo legal.
Un caso concreto que conviene mirar con lupa: si tu venta se firmó entre el 1 y el 27 de enero de 2026, cae justo en la ventana en que la norma derogada estuvo formalmente vigente. Ahí no hay respuesta automática y hay que revisar la fecha de devengo, la ordenanza y la liquidación que te haya emitido el ayuntamiento.
Si vendiste con pérdida no hay plusvalía
El artículo 104.5 lo dice sin rodeos: no hay sujeción al impuesto “en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición”.
No es automático. El propio artículo exige que “el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición”. Es decir: hay que presentar la declaración igual, con las dos escrituras, y pedir que se declare no sujeta.
Quien no declara porque “vendí perdiendo dinero” se expone a que el ayuntamiento le liquide de oficio.
El IBI del año en que vendes
El IBI del año completo lo debe quien fuera propietario el 1 de enero. El artículo 75 de la Ley de Haciendas Locales fija el devengo “el primer día del período impositivo”, que coincide con el año natural, y el artículo 63.1 señala como sujeto pasivo al titular en ese momento.
Si vendes en junio, el recibo de ese año es tuyo frente al ayuntamiento. Pero el artículo 63.2 reconoce “la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”.
Sobre esa facultad se pronunció el Tribunal Supremo en la sentencia 409/2016, de 15 de junio de 2016 (recurso 2110/2014, ROJ: STS 2886/2016), estableciendo que, salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte del IBI proporcional al tiempo que cada uno ha sido titular durante ese año.
Conviene entender qué es y qué no es. Es un derecho a reclamar, no un reparto automático: el ayuntamiento no divide el recibo, el comprador no queda obligado ante el ayuntamiento y nadie te compensa la parte de oficio. Si quieres cobrarla, la reclamas tú.
Por eso lo sensato es hablarlo antes y dejarlo escrito en la escritura, tanto si vais a repartirlo como si no. Es una cifra pequeña comparada con el resto, pero es la que más discusiones genera después de la firma, precisamente porque nadie la habló antes.
Vender una segunda vivienda: qué cambia
El mecanismo del IRPF es exactamente el mismo. La ganancia se calcula igual, tributa en la misma escala del ahorro y se declara en el mismo sitio.
Lo que cambia es que no tienes ninguna de las exenciones de la vivienda habitual. La exención por reinversión del artículo 38.1 exige que lo transmitido sea la vivienda habitual, y la exención por edad del artículo 33.4.b también. Vender el apartamento de la playa a los 70 años y comprar con ese dinero tu vivienda habitual no activa ninguna de las dos.
Hay una vía distinta para mayores de 65 años que vendan cualquier elemento patrimonial, incluida una segunda vivienda: constituir con el importe una renta vitalicia asegurada. El artículo 38.3 la contempla, con un plazo de seis meses y un máximo de 240.000 euros. Es una decisión financiera de calado, no un truco fiscal, y conviene estudiarla antes de vender, no después.
La plusvalía municipal y el IBI funcionan igual que en la vivienda habitual: no distinguen el uso que le dieras al inmueble.
Gastos que no son impuestos pero también salen de tu bolsillo
Estos no van a Hacienda, pero cuentan para saber lo que te queda limpio. Y varios de ellos, además, restan del valor de transmisión y te bajan el IRPF.
| Gasto | Quién lo paga | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | El vendedor paga la matriz, el comprador la primera copia | Según arancel notarial |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor | Sin tarifa oficial. Depende de la superficie, la tipología y el técnico |
| Cédula de habitabilidad | Vendedor, donde se exige | En Cataluña, tasa de 20,90 € presencial o 14,65 € telemática, más honorarios del técnico |
| Cancelación registral de la hipoteca | Vendedor, si la había | Notaría más arancel del registro, más gestoría si la contratas. Depende de la responsabilidad hipotecaria |
| Comisión de la inmobiliaria | Vendedor, si has contratado una | Entre el 2 % y el 6 %, más IVA. Ver abajo |
| Certificado de deuda cero del banco | Vendedor | Gratuito |
Verás que no damos una horquilla cerrada en euros para el certificado energético ni para la cancelación. Es a propósito: no existe tarifa oficial de ninguno de los dos y las cifras que circulan por internet no vienen de ningún sitio. Pide dos o tres presupuestos en tu zona.
Sobre la comisión inmobiliaria. La OCU analizó en enero de 2026 una muestra de 60 agencias de Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia y Zaragoza: las comisiones se movían entre el 2 % y el 6 %, con una media cercana al 5 %, y normalmente comunicadas sin incluir el IVA. No es una tarifa oficial ni un dato de todo el país, es lo que salió en esa muestra.
Sobre el certificado de deuda cero. Es gratuito y conviene saberlo, porque a veces se cobra. El Banco de España establece que la entidad debe entregarlo sin coste y que tampoco puede cobrarte por desplazar a su apoderado a la notaría. Otra cosa es que le encargues la gestión completa de la cancelación, que sí puede tener precio si te informa antes.
Sobre la cédula en Cataluña. Los 20,90 y 14,65 euros son la tasa administrativa que publica la Generalitat, no el precio total: a eso hay que sumarle los honorarios del técnico que emite el certificado, que no tienen tarifa fijada.
Sobre la notaría. El reparto por defecto lo fija el artículo 1455 del Código Civil: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Ese “salvo pacto en contrario” es lo que hace que en la práctica se negocie casi siempre.
Sobre el certificado energético. Es obligatorio. El Real Decreto 390/2021 lo exige en los edificios o partes de edificios existentes “que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario” (artículo 3.1.b), obliga a anexar una copia registrada del certificado y la etiqueta al contrato de compraventa (artículo 17.2) y exige incluir la calificación energética en toda la publicidad del inmueble, portales inmobiliarios incluidos (artículo 17.3). Su incumplimiento puede sancionarse por la vía de la normativa de consumo.
Sobre la cédula de habitabilidad. Es autonómica, así que depende de dónde esté el piso. En Cataluña es obligatoria para vender: el artículo 26.2 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda exige acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad “en cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones”.
Si no resides en España: la retención del 3 %
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el mecanismo cambia por completo.
El comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio acordado. Lo establece el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: el adquirente “estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos”.
Esa retención es un pago a cuenta, no la liquidación definitiva. El impuesto que corresponde pagar es el 19 % de la ganancia patrimonial, según el artículo 25.1.f.3.º. Si la retención supera lo que corresponde pagar, se solicita la devolución de la diferencia.
Los plazos, según la Agencia Tributaria: el comprador presenta el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión, y el vendedor no residente presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese primer mes.
Hay algo que se pasa por alto a menudo: la exención por reinversión en vivienda habitual también alcanza a los residentes en otro Estado de la Unión Europea y, con condiciones, del Espacio Económico Europeo. Está en la disposición adicional séptima de esa misma ley.
Calendario: qué se presenta y cuándo
| Trámite | Plazo | Dónde |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (compraventa) | 30 días hábiles desde la firma | Ayuntamiento |
| Plusvalía municipal (herencia) | 6 meses, prorrogables a 1 año | Ayuntamiento |
| Retención del 3 %, modelo 211 (vendedor no residente) | 1 mes desde la transmisión | Agencia Tributaria |
| Modelo 210 (vendedor no residente) | 3 meses tras ese primer mes | Agencia Tributaria |
| IRPF de la ganancia | Campaña de la Renta del año siguiente | Agencia Tributaria |
Los dos primeros plazos son cortos y empiezan a correr el día de la firma. El del IRPF es el largo: si vendes en octubre de 2026, lo declaras en la campaña que se abre en la primavera de 2027.
Sobre si estás obligado a declarar: el artículo 96 de la Ley del IRPF exime de presentar declaración a quien obtenga ganancias patrimoniales por debajo de límites muy bajos, y las ganancias por venta de inmuebles no están sometidas a retención. En la práctica, quien vende una vivienda con ganancia está obligado a declarar aunque nunca haya presentado la Renta. Y si vendiste con pérdida, también te interesa declararla para poder compensarla.
Documentación que te conviene guardar
En una comprobación la carga de la prueba es tuya, y varias de estas piezas no se pueden recuperar años después.
De la compra: escritura, justificante del ITP o de la factura con IVA, facturas de notaría, registro y gestoría, y facturas de las mejoras que hayas hecho a lo largo de los años.
De la venta: escritura, factura de la inmobiliaria, justificante de la plusvalía municipal, factura del certificado energético y de la cédula, y el certificado del banco con el principal pendiente si tenías hipoteca.
Si la vivienda estuvo alquilada: las declaraciones donde consignaste las amortizaciones, porque hay que restarlas del valor de adquisición.
Si la heredaste: la escritura de aceptación de herencia y la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones, de donde sale el valor de adquisición.
El consejo práctico: monta una carpeta con todo esto el día que firmes la venta, no cuando llegue la campaña de la Renta. Para entonces las facturas de la reforma de hace ocho años ya no aparecen.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de vender una vivienda
¿Cuánto se paga de impuestos al vender una casa?
Depende de la ganancia, no del precio. Sobre la ganancia se aplica la escala del ahorro, que va del 19 % al 30 % por tramos, así que el tipo efectivo suele quedar entre el 19 % y el 24 % en operaciones normales. A eso se suma la plusvalía municipal de tu ayuntamiento y la parte del IBI del año que te corresponda.
Si vendo mi casa para comprar otra, ¿qué gastos tengo?
Los mismos tributos de cualquier venta, con una diferencia importante: si la que vendes es tu vivienda habitual y compras otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta de IRPF por la exención por reinversión. La plusvalía municipal, en cambio, se paga igual: comprar otra vivienda no la evita.
Si vendo mi piso y compro otro, ¿pago a Hacienda?
Puede que no, si la vendida era tu vivienda habitual, la nueva también lo va a ser y reinviertes dentro de plazo el importe total obtenido. No basta con reinvertir la ganancia, y esa es la confusión que sale más cara. Lo explicamos con ejemplos en la guía de la exención por reinversión.
¿Se paga plusvalía municipal si compro otra vivienda?
Sí. La exención por reinversión es del IRPF y no afecta a la plusvalía municipal, que es un tributo local distinto con sus propias reglas. Comprar otra casa no exime de declararla ni de pagarla.
Si un jubilado vende su casa, ¿paga a Hacienda?
Si tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF sin necesidad de reinvertir nada y sin límite de importe. Sigue teniendo que pagar la plusvalía municipal y el IBI que le corresponda, y sigue teniendo que declarar la operación.
¿Cuánto tengo que pagar si vendo mi segunda vivienda?
El cálculo del IRPF es idéntico al de la vivienda habitual, pero sin ninguna exención: no hay reinversión ni exención por edad que valga. La ganancia tributa entera en la escala del ahorro, más la plusvalía municipal correspondiente.
¿Tengo que declarar la venta si perdí dinero?
Sí, y te conviene. La pérdida patrimonial se declara en el IRPF y sirve para compensar otras ganancias del ahorro del mismo ejercicio y de los cuatro siguientes. Para la plusvalía municipal también hay que presentar declaración, aportando las dos escrituras, para que el ayuntamiento constate que no hay incremento de valor.
¿Cómo pagar menos impuestos al vender una casa?
No hay atajos, pero sí tres cosas legales que casi nadie aplica del todo: sumar al valor de compra todos los gastos, tributos y mejoras que puedas acreditar con factura, incluidos los de constituir la hipoteca con la que compraste; restar del valor de venta todos los gastos que hayas asumido tú, incluidos los de cancelar esa hipoteca; y comprobar si te aplica alguna de las exenciones (reinversión, edad) o el régimen de los coeficientes de abatimiento si compraste antes de 1995.
¿Quién paga el IBI del año en que se vende el piso?
Frente al ayuntamiento lo debe quien era propietario el 1 de enero. Entre las partes, y salvo que pactéis otra cosa en la escritura, el Tribunal Supremo estableció en 2016 que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada uno ha sido titular ese año.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía municipal?
Treinta días hábiles desde la firma de la escritura en una compraventa. En una herencia son seis meses, prorrogables hasta un año si se solicita. Es el plazo más corto de todos los que intervienen en una venta y el que más se incumple por desconocimiento.
¿Los gastos de la hipoteca reducen la ganancia?
Algunos sí y otros no, y por eso conviene separarlos. Los gastos de constituir la hipoteca con la que compraste (notaría, registro, gestoría, impuestos y tasación) suman al valor de adquisición si los pagaste tú, según el criterio de la Dirección General de Tributos. Los gastos de cancelar esa hipoteca al vender restan del valor de transmisión. En cambio no cuentan ni los intereses, que el artículo 35.1.b excluye expresamente, ni el capital que has ido devolviendo, porque amortizar el préstamo no es un gasto de la venta.
¿Se paga IVA al vender una vivienda de segunda mano?
No. La venta de vivienda de segunda mano entre particulares no lleva IVA. El comprador paga Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. El IVA solo aparece en la compra de obra nueva al promotor.
Resumen: lo esencial en seis puntos
- Son tres tributos distintos: IRPF sobre la ganancia, plusvalía municipal sobre el suelo e IBI del año en curso.
- El IRPF se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio, y la ganancia admite restas: guarda las facturas de la compra, de las mejoras, de la venta y de la hipoteca, tanto de constituirla como de cancelarla.
- La escala del ahorro va del 19 % al 30 % por tramos, así que el tipo efectivo de una operación normal suele quedar por debajo del 24 %.
- Hay tres formas de no pagar IRPF: reinvertir en otra vivienda habitual, tener más de 65 años y vender la habitual, o vender con pérdida. Ninguna se aplica sola: hay que declararla.
- La plusvalía municipal se declara en 30 días hábiles y admite dos métodos de cálculo. Haz los dos y quédate con el que menos pague.
- Si vendiste perdiendo dinero, declara igual. Es la única forma de que se reconozca la no sujeción en la plusvalía y de compensar la pérdida en el IRPF.
Qué dice la ley sobre los impuestos de la venta de vivienda
Cada regla de esta guía sale de una norma concreta. Estas son las fuentes, por si quieres ir al original o llevárselas a tu asesor.
El IRPF
- Ley 35/2006, del IRPF. Artículo 34 (cálculo de la ganancia), artículo 35 (valor de adquisición y de transmisión, gastos computables, exclusión de intereses), artículo 36 (adquisiciones a título lucrativo), artículos 66 y 76 (escalas estatal y autonómica del ahorro), artículo 96 (obligación de declarar), artículo 33.4.b (exención para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia), artículo 38.1 (exención por reinversión), artículo 38.3 (renta vitalicia) y disposición transitoria novena (coeficientes de abatimiento para adquisiciones anteriores a 1995).
- Agencia Tributaria. Ganancias y pérdidas patrimoniales en el IRPF.
El criterio de la Dirección General de Tributos sobre qué gastos computan
Las consultas vinculantes son la vía por la que la Administración fija su criterio cuando la ley no cierra una lista. Estas tres son las que sostienen la tabla de gastos de esta guía.
- Consulta V1935-21, de 21 de junio de 2021. Los gastos de constituir la hipoteca con la que se financió la compra suman al valor de adquisición cuando los pagó el contribuyente.
- Consulta V0815-24, de 22 de abril de 2024. Admite como gastos de la transmisión la comisión inmobiliaria, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, el certificado de deudas con la comunidad, la plusvalía municipal y la notaría y el registro de la cancelación de la hipoteca. Y excluye expresamente la amortización del préstamo.
- Consulta V0604-26, de 16 de marzo de 2026. Reitera el criterio y recuerda que la carga de acreditar cada gasto es del contribuyente.
La plusvalía municipal y el IBI
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004. Artículo 104 (hecho imponible y no sujeción por inexistencia de incremento), artículo 106 (sujeto pasivo y sustituto), artículo 107 (base imponible y método real), artículo 108 (tipo máximo del 30 % y bonificaciones), artículo 109 (devengo) y artículo 110 (plazos de declaración). Para el IBI, artículos 63 (sujeto pasivo y facultad de repercusión) y 75 (devengo el 1 de enero).
- Tribunal Supremo, sentencia 409/2016, de 15 de junio de 2016, recurso 2110/2014 (ROJ: STS 2886/2016). Salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte del IBI proporcional al tiempo de titularidad de cada uno.
Los gastos y documentos de la venta
- Código Civil, artículo 1455. Reparto por defecto de los gastos de otorgamiento de escrituras.
- Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética. Artículo 3.1.b (obligatoriedad en la venta), artículo 17.2 (copia anexada al contrato) y artículo 17.3 (publicidad).
- Ley 18/2007, del derecho a la vivienda de Cataluña, artículo 26. Cédula de habitabilidad en cualquier transmisión.
- Banco de España. Cancelación registral de la hipoteca. El certificado de deuda cero es gratuito y la entidad no puede cobrar por desplazar a su apoderado a la notaría.
- Generalitat de Catalunya. Cédulas de habitabilidad. Tasa de la cédula de segunda ocupación, dato de julio de 2026.
- OCU. Estudio de comisiones inmobiliarias, enero de 2026. Muestra de 60 agencias en cinco ciudades.
Vendedores no residentes
- Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004. Artículo 25.2 (retención del 3 %), artículo 25.1.f.3.º (tipo del 19 % sobre la ganancia) y disposición adicional séptima (exención por reinversión para residentes en la UE y el EEE).
- Agencia Tributaria. Retención del adquirente de un inmueble.
Guía informativa de carácter general, actualizada a julio de 2026 y referida al régimen estatal del IRPF en territorio común. Las cuotas de plusvalía municipal e IBI dependen de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. No sustituye al análisis de un caso concreto.
¿Quieres saber cuánto te va a costar vender antes de firmar?
La mayoría de los sustos con la venta de una vivienda no vienen del impuesto en sí, sino de dos cosas: no haber guardado facturas que habrían reducido la ganancia, y descubrir el plazo de 30 días de la plusvalía cuando ya han pasado dos meses.
En Veritas Gestión revisamos las escrituras y los gastos de la compra y de la venta, calculamos la ganancia real y el IRPF que te va a salir, comprobamos si te aplica alguna exención y presentamos tanto la plusvalía municipal como la declaración de la Renta. Si nos lo cuentas antes de firmar, además puedes decidir con la cifra delante.
Si en tu caso hay una vivienda heredada, una compra anterior a 1995, un piso que estuvo alquilado o una venta con pérdida, cuéntanoslo: son los cuatro supuestos donde más veces cambia el resultado.
