Si alquilas una vivienda, Hacienda no te hace tributar por todo lo que ganas con ella: aplicas una reducción por alquiler de vivienda sobre el rendimiento neto. El Real Decreto-ley 29/2026 cambia esa reducción, pero solo para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026. Para esos contratos, la reducción pasa a depender sobre todo de una cosa: si subes o bajas la renta respecto al contrato anterior. Va del 100 % si la bajas más de un 5 % al 15 % si la subes más de un 20 %.
Te explicamos qué reducción te toca según la fecha de tu contrato, cómo funciona la tabla nueva y qué conviene mirar antes de renovar o firmar con un inquilino nuevo. Si lo que buscas son los cambios del contrato en sí (alquiler temporal, prórrogas, subida de la renta), están en nuestro artículo sobre los decretos de vivienda de 2026. Y si eres inquilino, lo tuyo es la deducción por alquiler de vivienda habitual.
Qué reducción te toca según cuándo firmaste el contrato
La fecha de firma del contrato decide qué versión de la ley se te aplica. Hoy conviven tres (artículo 23.2 de la Ley del IRPF y su disposición transitoria trigésima octava):
| Contrato firmado | Reducción que aplicas |
|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % en todos los casos |
| Del 26 de mayo de 2023 al 1 de diciembre de 2026 | 50 % como regla general; 90 %, 70 % o 60 % en los casos que se explican abajo |
| Después del 1 de diciembre de 2026 | Tabla nueva del Real Decreto-ley 29/2026: del 15 % al 100 % |
Hay una excepción que vale para cualquier fecha de firma: si tu contrato entra en prórroga tácita y su plazo mínimo de cinco años termina después del 1 de diciembre de 2026, durante esa prórroga puedes aplicar el 80 % (te lo explicamos más abajo).
La reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo: lo que cobras de alquiler menos los gastos deducibles (intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro, reparaciones, amortización). Reduce la parte del alquiler por la que tributas; el ahorro final depende de tu tipo de IRPF.
Contratos de mayo de 2023 a diciembre de 2026
Es la versión que trajo la Ley de Vivienda y que siguen aplicando todos los contratos firmados en ese periodo, aunque se declaren en 2027 o más adelante:
- 90 % si firmas un contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado y bajas la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior.
- 70 % si alquilas por primera vez en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años, o si alquilas a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro para alquiler social.
- 60 % si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores al contrato.
- 50 % en el resto de casos.
La tabla nueva para contratos desde diciembre de 2026
Para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, la reducción depende de si ya alquilabas esa vivienda o lo haces por primera vez, y en los dos casos exige que no seas gran tenedor en el momento de firmar.
Si ya alquilabas la vivienda
Se compara la renta inicial del contrato nuevo con la última renta del anterior, ya actualizada:
| Renta del contrato nuevo | Reducción |
|---|---|
| Baja más de un 5 % y es el mismo inquilino tras acabar el plazo mínimo o las prórrogas, o es otro inquilino y la renta queda por debajo del índice de referencia | 100 % |
| Baja más de un 5 %, zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Baja más de un 5 % en zona tensionada | 90 % |
| Baja más de un 5 % e inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Baja más de un 5 % en cualquier otro caso | 70 % |
| No sube (o baja un 5 % o menos) | 50 % |
| Sube hasta un 5 % | 40 % |
| Sube más de un 5 % y hasta un 10 % | 30 % |
| Sube más de un 10 % y hasta un 15 % | 25 % |
| Sube más de un 15 % y hasta un 20 % | 20 % |
| Sube más de un 20 % | 15 % |
Si alquilas la vivienda por primera vez
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Renta por debajo del límite del índice de referencia de precios | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta igual o superior al límite del índice de referencia | 50 % |
Si hay varios inquilinos y solo alguno tiene entre 18 y 35 años, la reducción por edad se aplica solo a la parte del rendimiento que le corresponde.
Otros dos casos y la prórroga tácita
- 70 % si el inquilino es una Administración o una entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda a alquiler social o a personas vulnerables.
- 60 % si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores al contrato.
- 80 % mientras el contrato esté en prórroga tácita, siempre que la renta no supere el límite del índice de referencia en ese momento y no seas gran tenedor. Esta regla del 80 % se aplica también a contratos antiguos, si su plazo mínimo de cinco años termina después del 1 de diciembre de 2026.
Si encajas en varias, aplicas la mayor. Los requisitos se miran al firmar y la reducción dura mientras se sigan cumpliendo.
Cuánto cambia en euros: un ejemplo
Cobras 12.000 euros al año de alquiler y tienes 2.000 euros de gastos deducibles. Tu rendimiento neto es de 10.000 euros.
- Con un contrato de 2024 y la reducción general del 50 %, tributas por 5.000 euros.
- Si en enero de 2027 firmas con un inquilino nuevo y subes la renta un 8 %, la reducción baja al 30 % y el rendimiento neto sube a 10.960 euros y tributas por unos 7.670.
- Si mantienes la renta, la reducción es del 50 % y sigues tributando por 5.000 euros.
Con un tipo marginal del 30 %, que es solo un ejemplo porque depende de tu renta total y de tu comunidad autónoma, subir la renta un 8 % te deja 960 euros más de alquiler al año y unos 800 euros más de IRPF. En este ejemplo, de cada 100 euros de subida te quedan unos 17, porque además de tributar por la renta extra pierdes reducción sobre todo el alquiler. Antes de decidir una subida en un contrato nuevo, haz la cuenta con tus números.
Cuándo no hay reducción
- Alquiler temporal. La tabla nueva solo se aplica al alquiler de vivienda habitual del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El nuevo alquiler de vivienda temporal está en el artículo 2.3 y queda fuera.
- Gran tenedor. Si lo eres al firmar, no tienes las reducciones de las dos tablas ni el 80 % de la prórroga tácita; solo podrías aplicar la del 70 % (Administración o entidad social) o la del 60 % (rehabilitación).
- Zona tensionada con renta por encima del tope. Si el contrato incumple los límites de renta del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pierdes la reducción.
- Lo que regulariza Hacienda. La reducción solo vale sobre lo que declaraste tú antes de una comprobación. Si Hacienda te regulariza ingresos no declarados o gastos mal deducidos, sobre esa parte no hay reducción.
Y si tienes un piso vacío: la imputación de rentas
Una vivienda que no es tu residencia habitual y no está alquilada también tributa: se imputa una renta sobre su valor catastral. En 2026 se mantiene lo de siempre, el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si tu municipio revisó los valores catastrales a partir de 2012 (disposición adicional quincuagésima quinta de la Ley del IRPF).
Desde el 1 de enero de 2027 el decreto cambia el sistema por una escala que suma los valores catastrales de todos tus inmuebles afectados:
| Suma de valores catastrales | Porcentaje sobre ese tramo |
|---|---|
| Hasta 100.000 euros | 1,1 % |
| De 100.000 a 500.000 euros | 1,5 % |
| De 500.000 a 1.000.000 de euros | 2 % |
| Más de 1.000.000 de euros | 3 % |
Esa misma escala sirve desde 2027 para calcular el rendimiento mínimo cuando alquilas o cedes una vivienda a un familiar hasta el tercer grado (artículo 24 de la Ley del IRPF).
Qué pasa si el decreto no se convalida
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, pero la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo. Ya pasó con su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, derogado el 2 de octubre: sus cambios en el IRPF quedaron sin efecto. Si el 29/2026 corre la misma suerte, la tabla nueva no llegaría a aplicarse y los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 seguirían con la reducción del 50 % y sus excepciones. A 26 de octubre de 2026 no se ha votado. Actualizaremos este artículo cuando se vote.
Qué revisar antes de renovar o firmar un contrato nuevo
- La última renta actualizada del contrato anterior: es la referencia para saber si subes o bajas.
- Si tu municipio está en zona tensionada y cuál es el índice de referencia para tu vivienda.
- La edad de los inquilinos.
- Si eres gran tenedor: más de diez viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial, o más de cinco viviendas en zona tensionada si tu comunidad autónoma lo ha fijado así.
- Cuándo termina el plazo mínimo de cinco años de tus contratos actuales, por si te toca el 80 % de la prórroga tácita.
En Veritas Gestión, José Luis Franco Puyal prepara la declaración de la renta de propietarios que alquilan y redacta contratos de alquiler con la norma vigente el día de la firma. Si vas a renovar o a cambiar de inquilino, escríbenos con tu contrato actual y te calculamos qué reducción tendrías en cada escenario.
Preguntas frecuentes sobre la reducción por alquiler de vivienda
¿Mi contrato de 2024 pierde la reducción del 50 %?
No. Los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 siguen con la reducción que tenían: el 50 % general o el 90 %, 70 % o 60 % si cumplían los requisitos al firmar. La tabla nueva solo afecta a los contratos firmados después. Y cuando tu contrato de 2024 acabe su plazo mínimo y se prorrogue tácitamente, podrás pasar al 80 % si la renta no supera el índice de referencia y no eres gran tenedor.
¿Cuánta reducción pierdo si subo el alquiler en un contrato nuevo?
Si mantienes la renta, aplicas el 50 %. Si la subes, baja al 40 % (hasta un 5 %), 30 % (hasta un 10 %), 25 % (hasta un 15 %), 20 % (hasta un 20 %) o 15 % (más de un 20 %). Solo para contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 y si no eres gran tenedor.
¿El alquiler de temporada tiene reducción en el IRPF?
En los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, no. La reducción se aplica al alquiler de vivienda habitual (artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y el alquiler de vivienda temporal tiene su propio artículo, el 2.3.
¿Qué es la reducción del 80 % por prórroga tácita?
Cuando acaba el plazo mínimo del contrato y este se prorroga sin que nadie avise, la reducción pasa a ser del 80 % mientras dure esa prórroga, si la renta no supera el índice de referencia y no eres gran tenedor. Se aplica a contratos de cualquier fecha cuyo plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026.
¿Desde cuándo cambia la imputación de rentas de un piso vacío?
Desde el 1 de enero de 2027. En la renta de 2026 sigue el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el municipio revisó sus valores catastrales a partir de 2012. Desde 2027 se aplica una escala del 1,1 % al 3 % sobre la suma de los valores catastrales de tus inmuebles.
Artículo revisado el 26 de octubre de 2026 con el texto consolidado del BOE (Ley del IRPF y Real Decreto-ley 29/2026). El decreto está pendiente de convalidación: lo actualizaremos cuando se vote. Es información general y no sustituye el estudio de tu caso concreto.
