En octubre de 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos-leyes que cambian el alquiler de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre: regula por primera vez el alquiler temporal, prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago y limita la subida de la renta hasta finales de 2027. El Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre y alarga la prórroga de los contratos a cinco años, con indemnización si el propietario no renueva. Los dos están pendientes de convalidación y pueden caer, así que lo que hoy es ley puede dejar de serlo en semanas.
Te explicamos qué dice cada uno, a quién afecta y qué conviene revisar ya, tanto si alquilas tu piso como si vives de alquiler.
Por qué están en el aire: la convalidación
Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo en los 30 días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). Como las Cortes están disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre (Real Decreto 806/2026), esa votación la hace la Diputación Permanente del Congreso.
Ya ha pasado una vez. El Real Decreto-ley 26/2026, que llevaba casi las mismas medidas, se aprobó el 29 de septiembre y el Congreso lo derogó el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). El 29/2026 es, en buena parte, el segundo intento. Si alguno de los dos se deroga, sus cambios dejan de aplicarse. Actualizaremos este artículo cuando se vote.
Lo que ya está en vigor: Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley por el derecho a la vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estos son los cambios que más afectan a un propietario particular y a su inquilino.
Nace el alquiler de vivienda temporal
Hasta ahora, el contrato «de temporada» se trataba como un alquiler para uso distinto de vivienda, con mucho margen para pactar. Desde el 8 de octubre existe una figura nueva, el arrendamiento de vivienda temporal, pensado para quien está desplazado de su domicilio por una causa justificada: un contrato de trabajo en otra ciudad, unos estudios, un tratamiento médico.
- El contrato tiene que dejar escrita la causa del desplazamiento, y esa causa tiene que ser real y demostrable. Si falta, el contrato pasa a ser de vivienda habitual desde el primer día, con su duración mínima y sus prórrogas.
- Dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se superan los 12 meses sin que la causa lo justifique, o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
- El inquilino puede irse a partir del primer mes avisando con 10 días, sin pagar indemnización.
- La garantía adicional a la fianza no puede pasar de una mensualidad.
- Si alquilas la misma vivienda con contratos temporales sucesivos, la renta del siguiente no puede subir más que el índice de actualización de alquileres (IRAV) vigente.
Los alquileres turísticos de 31 días o menos siguen fuera de la LAU. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre se mantienen con sus reglas hasta la fecha pactada y se extinguen entonces sin prórroga. Si se renuevan, el nuevo contrato ya sigue el régimen temporal (disposición transitoria octava de la LAU).
El seguro de impago ya no se le puede exigir al inquilino
El nuevo artículo 36.5 de la LAU dice: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». Si quieres protegerte del impago, el seguro lo contratas tú como propietario y no puedes trasladárselo al inquilino como condición para alquilar. La garantía adicional a la fianza sigue limitada a dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa), como ya establecía la ley.
El contrato y su gestión los paga el propietario
Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario. El decreto lo endurece: no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», y eso incluye preparar, firmar, modificar o renovar el contrato (artículo 20.2 de la LAU). Al inquilino solo se le puede cobrar un servicio que no sea imprescindible para firmar, y solo si lo ha pedido por escrito sabiendo que es opcional y lo que cuesta.
La subida de la renta, limitada hasta 2027
Si tu contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la actualización queda así (disposición final sexta del decreto):
- Si la renta ya supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia, no se puede subir.
- En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo las partes. Si no hay nuevo pacto, el máximo es un 2 %.
Fuera de ese periodo, la regla general sigue siendo la del artículo 18 de la LAU: si el contrato no prevé actualización, la renta no se actualiza, y si la prevé, la subida nunca puede superar el IRAV.
Una prórroga extraordinaria de hasta dos años
Si tu contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre y su periodo obligatorio de cinco años (siete si el propietario es una empresa) termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta dos más, con las mismas condiciones. También puede pedirla si termina la prórroga tácita o la tácita reconducción. El requisito es estar al corriente del pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. El propietario tiene que aceptarla, salvo que acuerden otras condiciones, firmen un contrato nuevo, la renta del contrato nuevo baje al menos un 5 % o el propietario necesite la vivienda para él o su familia y lo comunique en los plazos del artículo 9.3 de la LAU (disposición final quinta). Si la vivienda está en zona tensionada, se aplica antes la prórroga de hasta tres años propia de esas zonas (artículo 10.3 de la LAU).
Desahucios de inquilinos vulnerables
Hasta el 31 de diciembre de 2030, si el inquilino demandado es vulnerable y no tiene alternativa de vivienda, el juzgado pide a la Administración que ofrezca una. Si no la ofrece, suspende el procedimiento y la suspensión se revisa cada doce meses, con un máximo de tres años. Mientras tanto, la Administración compensa al propietario que sea persona física, como máximo, con la renta que deja de cobrar, los suministros impagados y las costas. Si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos, la ley dice que la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece frente a él (artículo 2.2).
Además, en los desahucios por impago con un inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer otra vivienda o pagar la deuda. Si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ocupar el lugar del inquilino como deudora y no hay lanzamiento (nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Esta regla se aplica también al propietario con pocas viviendas. Para él, el procedimiento puede alargarse aunque acabe cobrando.
Otros cambios que conviene conocer
- Reparaciones: si hay daños que afectan a la habitabilidad, el inquilino puede pedir por escrito la reparación con un presupuesto. Si en 15 días naturales el propietario no responde o se niega sin motivo, el inquilino puede hacerla y descontarla de las rentas siguientes, siempre que el coste sea razonable, adecuado a los daños y esté justificado documentalmente (artículo 21.5).
- Documento de entrega: al acabar el contrato, las dos partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se entregó bien (artículo 36.7). Si hay desperfectos, conviene que consten ahí: sin ese documento, te tocará demostrar que existían.
- Derecho de compra preferente: si vendes la vivienda alquilada, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto, y ya no se puede pactar que renuncie a él (artículo 25).
- Desistimiento: el inquilino puede irse a partir de los seis meses avisando con 30 días, y ya no cabe pactar una indemnización por ello (artículo 11).
- Gran tenedor: el umbral general no cambia (más de diez viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial, que la comunidad autónoma puede bajar a cinco viviendas en una zona tensionada), pero ahora se acredita con certificado del Registro de la Propiedad y cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque no esté dividido horizontalmente.
- Anuncios: en zona tensionada, el anuncio del alquiler tiene que indicar el índice de referencia del precio y, si es el caso, que el propietario es gran tenedor (artículo 20 del decreto).
Lo que entra el 15 de noviembre: Real Decreto-ley 28/2026
El Real Decreto-ley 28/2026 tiene un solo artículo, pero es el que más cambia la relación entre propietario e inquilino. Reescribe el artículo 10 de la LAU, el de la prórroga del contrato.
Prórroga de cinco años en lugar de tres
Hoy, cuando un contrato de vivienda habitual cumple los cinco años (siete si el propietario es una empresa) y nadie avisa, se prorroga año a año hasta un máximo de tres más. Desde el 15 de noviembre, si nadie avisa, se prorrogará por periodos sucesivos de cinco años (siete con propietario empresa). El propietario tendrá que avisar con al menos seis meses de antelación y el inquilino, con dos. Para los contratos que venzan en menos de seis meses cuando entre en vigor el decreto, el propietario podrá avisar con cuatro meses.
Indemnización si el propietario no renueva
Si el propietario comunica que no quiere prorrogar, tendrá que pagar al inquilino la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Las mensualidades se calculan con el valor alto del sistema estatal de referencia de precios de alquiler para esa vivienda o, si el sistema no da un valor, con la renta vigente. Se paga al entregar las llaves. Si el propietario vende el piso, la obligación pasa al comprador. Tampoco hay indemnización si el inquilino podía pedir una prórroga legal que el propietario está obligado a aceptar y no la pidió; si la pide, la indemnización se aplaza al final de esa prórroga.
No hay indemnización, siempre que se explique por escrito y con detalle en el preaviso, cuando:
- El propietario, persona física, necesita la vivienda para él, para familiares hasta segundo grado de consanguinidad o por adopción o para su excónyuge tras sentencia firme de separación o divorcio. Si a los tres meses de la entrega no la ocupan, salvo fuerza mayor, el inquilino cobra la indemnización.
- El inquilino ha pasado más de seis meses de los doce anteriores sin vivir en la vivienda, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo allí su cónyuge o sus hijos dependientes.
- El inquilino tiene en el mismo municipio otra vivienda en pleno dominio o con un derecho real de uso o disfrute, apta para sus necesidades y que puede ocupar.
- Las partes firman un contrato nuevo.
- El inquilino rechaza una oferta formal de contrato nuevo de al menos cinco años (siete con propietario empresa) con una renta que respete los límites del artículo 17.6 de la LAU.
Qué pasa con los contratos que ya existen
La nueva prórroga se aplica a los contratos vigentes el 15 de noviembre, en los vencimientos posteriores a esa fecha (disposición transitoria única). Los contratos que ya estén en la prórroga anual actual la terminan con las reglas de ahora y, al acabarla, pasan al régimen nuevo. Y las comunicaciones de no prórroga que el propietario haya hecho correctamente antes del 7 de octubre de 2026 siguen valiendo y no dan derecho a indemnización.
Si alquilas en Cataluña
Cataluña tiene derecho civil propio y normas propias de vivienda, y la LAU deja claro que sus reglas sobre alquiler temporal y por habitaciones se aplican sin perjuicio de las autonómicas (nueva disposición adicional duodécima de la LAU). Tres cosas que no cambian con los decretos y que conviene tener presentes:
- Fianza en el INCASÒL: el propietario tiene que depositarla en el Institut Català del Sòl en un plazo máximo de dos meses desde la firma del contrato. Es una mensualidad si es vivienda habitual y dos si es para otro uso (INCASÒL).
- Zonas tensionadas: 271 municipios catalanes están declarados zona de mercado residencial tensionado, en dos resoluciones de 2024 (TER/800/2024 y TER/2408/2024). Antes de fijar la renta de un contrato nuevo, comprueba si tu municipio está en la lista (Agència de l’Habitatge de Catalunya).
- Contención de rentas: en esas zonas, la renta de un contrato nuevo no puede superar la del contrato anterior de los últimos cinco años, salvo excepciones tasadas como una rehabilitación reciente, y para los grandes tenedores manda además el índice de referencia.
Qué revisar si eres propietario
- Los contratos de temporada que firmes desde ahora tienen que llevar la causa del desplazamiento por escrito y demostrable. Es el punto donde más contratos pueden convertirse, sin que el propietario lo sepa, en alquileres de vivienda habitual.
- Las cláusulas de garantías: fuera el seguro de impago a cargo del inquilino y, en los temporales, como máximo una mensualidad de garantía adicional.
- La próxima actualización de la renta: antes de aplicar la subida, comprueba si te toca el 0 % o si, a falta de un nuevo pacto con el inquilino, el máximo es el 2 %.
- Los vencimientos de los próximos meses: si un contrato termina el periodo obligatorio o la prórroga, calcula qué prórroga puede pedir el inquilino y si, a partir del 15 de noviembre, no renovar te obligaría a indemnizar.
- Tu protección frente al impago: con los desahucios de inquilinos vulnerables que pueden suspenderse y los procedimientos que pueden alargarse, mira en tu póliza cuántos meses de renta cubre y si incluye los gastos jurídicos del procedimiento.
Qué revisar si eres inquilino
- Si te piden que pagues un seguro de impago, los honorarios del contrato o una garantía por encima de los límites, puedes negarte: la ley no lo permite.
- Si tu contrato estaba vigente el 8 de octubre, su periodo de cinco años (o la prórroga) termina antes de finales de 2028 y has pagado puntualmente los últimos ocho meses, puedes pedir la prórroga extraordinaria, salvo que te corresponda la prórroga ordinaria de cinco años. Hazlo por escrito y guarda el justificante.
- Si te llega una subida de renta, comprueba si la renta supera el índice de referencia y, si no, que no pase del 2 % sin tu acuerdo.
- Si tienes un contrato de temporada pero en realidad es tu vivienda habitual y el contrato no explica por qué es temporal, puede tratarse como de vivienda habitual.
Por qué asesorarse ahora
Un contrato de alquiler bien hecho en septiembre puede tener cláusulas que en octubre ya no valen. Y si los decretos se derogan, alguna de las que hoy no valen podría volver a hacerlo. En un momento así, lo que sale caro es firmar un contrato con una causa de temporalidad mal redactada, con una garantía que el juzgado anulará o con un preaviso que llega tarde.
En Veritas Gestión, José Luis Franco Puyal redacta contratos de alquiler adaptados a la norma vigente el día de la firma, gestiona el depósito de la fianza en el INCASÒL y te busca el seguro de impago entre varias aseguradoras. Trabajamos con varias; la que mejor nos funciona y más usamos es ARAG. Si tu caso necesita un abogado, por ejemplo para recurrir una prórroga, reclamar una indemnización o un desahucio, lo revisan los abogados con los que trabajamos.
Puedes ver cómo trabajamos los contratos de alquiler y el seguro de impago de alquiler, o escribirnos con tu contrato y te decimos qué cambia en tu caso.
Preguntas frecuentes sobre los decretos de vivienda
¿Puedo obligar a mi inquilino a pagar el seguro de impago?
No. Desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 36.5 de la LAU prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago o cualquier cobertura parecida. Puedes contratarlo, pero como propietario y a tu cargo.
¿Quién paga la redacción del contrato de alquiler?
El propietario. Los gastos de preparar, formalizar, modificar o renovar el contrato no se pueden repercutir al inquilino de ninguna forma (artículo 20.2 de la LAU).
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026 y 2027?
Si el contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: nada si la renta ya supera el índice de referencia; en los demás casos, lo que pactéis de nuevo y, sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.
¿Qué pasa con un contrato de temporada firmado antes del 8 de octubre?
Sigue con las reglas que tenía hasta la fecha de fin pactada y se extingue entonces, sin prórroga. Si lo renováis, el nuevo contrato ya es un arrendamiento de vivienda temporal con las reglas nuevas.
¿Tendré que indemnizar a mi inquilino si no renuevo el contrato?
A partir del 15 de noviembre de 2026, y si el Real Decreto-ley 28/2026 se convalida, sí, salvo que se dé alguna de las excepciones de la ley, como necesitar la vivienda para ti o tu familia. La indemnización es la mayor de doce mensualidades o una por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Las comunicaciones de no prórroga hechas correctamente antes del 7 de octubre no generan indemnización.
¿Qué pasa si los decretos no se convalidan?
Quedan derogados y sus cambios dejan de aplicarse. Ya ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026, derogado por el Congreso el 2 de octubre. Por eso conviene no dar nada por cerrado y revisar los contratos con la norma que esté vigente el día de la firma.
Artículo revisado el 18 de octubre de 2026 con el texto consolidado del BOE. Los dos decretos están pendientes de convalidación: lo actualizaremos cuando se voten. Es información general y no sustituye el estudio de tu contrato concreto.
