Tienes dos años para reinvertir tras vender tu vivienda habitual, contados de fecha a fecha desde la firma. Y cuentan tanto los dos años posteriores a la venta como los dos anteriores, así que la ventana real es de cuatro años con la venta en el centro.
Si vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia, esa ganancia tributa en el IRPF. Puedes evitarlo, del todo o en parte, si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual. Eso es la exención por reinversión.
La parte que más problemas genera es esta: para que la ganancia quede exenta por completo no basta con reinvertir el beneficio. Hay que reinvertir el importe total obtenido en la venta, que es un concepto fiscal propio y suele ser una cifra bastante mayor que la ganancia. Si reinviertes menos, la exención se aplica en proporción a lo que hayas reinvertido.
Respuesta rápida. Vendes tu vivienda habitual el 15 de septiembre de 2026. Cuenta como reinversión el dinero que destines a otra vivienda habitual entre el 15 de septiembre de 2024 y el 15 de septiembre de 2028. La compra puede ser anterior o posterior a la venta. Para no pagar nada tienes que reinvertir el importe total obtenido, no solo la ganancia.
Sobre el alcance de esta guía. Aquí explicamos el régimen estatal del IRPF, el que se aplica en territorio común. Navarra, Álava, Bizkaia y Gipuzkoa tienen normativa foral propia, con sus propias reglas y sus propios plazos. Si tributas en cualquiera de esos territorios, esta guía te sirve para entender el mecanismo, pero no para aplicarlo.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir tras vender mi vivienda habitual?
Dos años contados de fecha a fecha desde la transmisión. No son dos ejercicios fiscales ni dos años naturales: son dos años exactos desde el día en que firmas.
Además, también cuenta el dinero que hayas destinado a una vivienda habitual comprada en los dos años anteriores a la venta. En la práctica manejas una ventana de cuatro años, con la venta en el centro.
Lo dice el artículo 41.3 del Reglamento del IRPF: la reinversión debe efectuarse “de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual”. Y añade que también dan derecho a la exención “las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla”.
Fíjate en el “sucesivamente”: no tienes que hacerlo en un solo pago. Puedes ir aplicando cantidades durante esos dos años.
Un ejemplo con fechas concretas
Firmas la venta el 10 de noviembre de 2026. El periodo válido va del 10 de noviembre de 2024 al 10 de noviembre de 2028.
Si la compra se produce el 11 de noviembre de 2028, queda fuera. Un día de diferencia. Por eso conviene no apurar y por eso importa tanto qué fecha se considera de adquisición, que no siempre es la que uno cree.
¿Qué es exactamente la exención por reinversión?
Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, se genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. La exención por reinversión permite dejar esa ganancia fuera de tributación cuando el inmueble vendido era tu vivienda habitual y destinas el dinero a comprar otra vivienda habitual.
Está en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF: podrán excluirse de gravamen las ganancias obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual “siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual”. Y sigue: “Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida”.
Dos matices que conviene fijar desde el principio:
Lo que queda exento es la ganancia, no el precio de venta. Y la exención no se activa sola por haber comprado otra casa: hay que cumplir todos los requisitos, declararla y poder probarla.
¿Cuánto dinero tengo que reinvertir para no pagar nada?
Hacienda no te pide que reinviertas la ganancia. Te pide que reinviertas el importe total obtenido, que es otra cosa y casi siempre una cifra mayor.
Manejas cuatro magnitudes distintas y conviene no mezclarlas:
Valor de adquisición. Lo que te costó la casa que vendes: precio pagado más impuestos, notaría, registro y gastos de la compra, más las inversiones y mejoras que puedas acreditar. Si en algún momento la alquilaste, se resta la amortización que fuera fiscalmente computable.
Valor de transmisión. El precio real de venta menos los gastos y tributos de la venta que hayas pagado tú: comisión de la inmobiliaria, gastos jurídicos vinculados, certificado energético o la plusvalía municipal si la asumes tú. Cada concepto hay que revisarlo y guardar la factura.
Ganancia patrimonial. Valor de transmisión menos valor de adquisición. Es lo que puede quedar exento.
Importe total obtenido. Es la cifra que tienes que reinvertir para que la exención sea total. Al valor de transmisión se le resta el principal pendiente de amortizar de la hipoteca, pero solo bajo una condición concreta.
Lee con cuidado cómo lo dice el artículo 41.1 del Reglamento: “Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión”.
De ahí salen tres precisiones que cambian el resultado:
Solo se descuenta el préstamo que utilizaste para adquirir la vivienda que estás vendiendo. No cualquier deuda que pese sobre ella. Si en su día pediste un préstamo con garantía hipotecaria sobre esa casa para otra finalidad (reunificar deudas, financiar un negocio, comprar otro inmueble), ese préstamo no encaja en el supuesto del reglamento y su saldo no reduce automáticamente el importe que tienes que reinvertir.
Se resta el principal, no los intereses. Lo que cuenta es el capital vivo el día de la transmisión.
La cifra es la del día de la venta. Por eso hay que pedir al banco un certificado del capital pendiente referido a esa fecha exacta, y no vale una aproximación del último recibo.
Ejemplo 1: exención total con hipoteca pendiente
Compraste tu vivienda por 175.000 euros y pagaste 15.000 en impuestos y gastos de la compra.
- Valor de adquisición: 190.000 euros
La vendes por 300.000 euros y asumes 10.000 euros en gastos y tributos de la venta.
- Valor de transmisión: 300.000 – 10.000 = 290.000 euros
- Ganancia patrimonial: 290.000 – 190.000 = 100.000 euros
El día de la venta te quedaban 90.000 euros de principal pendiente de la hipoteca con la que compraste.
- Importe total obtenido: 290.000 – 90.000 = 200.000 euros
Compras una vivienda nueva por 240.000 euros. Como has reinvertido más de los 200.000 exigidos, los 100.000 euros de ganancia pueden quedar exentos por completo, siempre que cumplas los demás requisitos.
Verás la diferencia: la ganancia era de 100.000 euros, pero para no pagar nada había que mover 200.000. Quien solo reinvierte “el beneficio” se queda a mitad de camino.
Ejemplo 2: reinversión parcial
Mismos datos, pero la vivienda nueva cuesta 150.000 euros.
- Porcentaje reinvertido: 150.000 / 200.000 = 75 %
- Ganancia exenta: 100.000 × 75 % = 75.000 euros
- Ganancia que tributa: 25.000 euros
No pierdes toda la exención por quedarte corto. Pierdes la parte proporcional, según el artículo 41.4 del Reglamento.
Si esos 25.000 euros fueran la única renta del ahorro del ejercicio, la cuota rondaría los 5.130 euros con la escala vigente desde 2025 (6.000 al 19 % más 19.000 al 21 %). Es una cifra orientativa: el resultado real depende del resto de rentas del ahorro, de las pérdidas que puedas compensar y de tu situación personal.
¿Y si compré la casa nueva antes de vender la antigua?
Puede computar igualmente, siempre que la adquisición se haya producido dentro de los dos años anteriores a la venta.
Es el caso de quien encuentra la casa que quiere antes de haber vendido la suya, o de quien compra y tarda en vender. La ley lo contempla.
La clave está en cuándo se entiende adquirida la vivienda nueva. No es la fecha de la reserva ni la del contrato de arras. Firmar arras es un compromiso de comprar, no una adquisición: en el IRPF la adquisición se produce cuando se perfecciona la transmisión con título y entrega, que en la práctica es la escritura pública. Si tus fechas están justas, este detalle puede decidir el resultado.
¿Puedo pagar la casa nueva con una hipoteca?
Sí. No estás obligado a usar materialmente el mismo dinero que has cobrado por la venta.
Se atiende al valor de adquisición de la vivienda nueva, con independencia de que lo pagues con el dinero de la venta, con ahorros previos, con un préstamo hipotecario nuevo o subrogándote en uno existente. Lo que sí tienes que poder acreditar es la adquisición y su coste real.
Requisitos que tienes que cumplir (todos, no algunos)
Son acumulativos. Fallar uno tumba la exención completa.
| Requisito | Qué significa en la práctica | Dónde está |
|---|---|---|
| La vivienda vendida era habitual | Residencia continuada de al menos tres años, o menos si hubo una causa que obligara al cambio de domicilio | Art. 41 bis.1 RIRPF |
| O lo fue hasta hace poco | Basta con que lo fuera en cualquier día de los dos años anteriores a la venta | Art. 41 bis.3 RIRPF |
| La vivienda nueva será habitual | Habitada de forma efectiva y permanente | Art. 41 bis.2 RIRPF |
| La ocupas en doce meses | Desde la adquisición o desde la terminación de las obras | Art. 41 bis.2 RIRPF |
| Te quedas tres años | Salvo causa justificada que obligue a cambiar de domicilio | Art. 41 bis.1 RIRPF |
| Reinviertes dentro de plazo | Dos años antes o después de la venta | Art. 41.3 RIRPF |
| Reinviertes el importe suficiente | Total para exención completa, parcial para exención proporcional | Art. 41.4 RIRPF |
| Lo declaras | En la Renta del ejercicio de la venta | Art. 41.3 RIRPF |
| Lo puedes probar | Escrituras, facturas, justificantes bancarios, certificado del banco | Carga de la prueba del contribuyente |
Sobre las causas que permiten no llegar a los tres años, el reglamento cita expresamente el fallecimiento del contribuyente, la celebración de matrimonio, la separación matrimonial, el traslado laboral, la obtención del primer empleo o el cambio de empleo, “u otras análogas justificadas”. La palabra que importa es justificadas: no basta con alegarlas.
¿Cuándo hay que declarar la venta de un piso?
En la declaración de la Renta del ejercicio en que se produce la transmisión, aunque la reinversión vaya a completarse más tarde.
Aquí se mezclan tres relojes distintos y conviene separarlos, porque confundirlos es la causa de la mayoría de los sustos:
1. El ejercicio fiscal de la venta. Es el año natural en que firmas la transmisión. Si vendes el 20 de octubre de 2026, el ejercicio es 2026. Esto no depende de cuándo cobres ni de cuándo compres la casa nueva.
2. La campaña de Renta, que es del año siguiente. El ejercicio 2026 se declara en la campaña que se abre en la primavera de 2027. Es decir, entre la venta y el momento de declararla pueden pasar hasta año y medio. Las fechas concretas de apertura y cierre las publica la Agencia Tributaria cada año.
3. El plazo de dos años para reinvertir. Corre por su cuenta, de fecha a fecha desde la venta, y no tiene nada que ver con los dos anteriores. Puede terminar mucho después de que hayas presentado la declaración.
El caso que más se repite: vendes en octubre de 2026, declaras en la primavera de 2027 y todavía tienes hasta octubre de 2028 para reinvertir. En esa declaración de 2027 tienes que informar de la venta y de tu compromiso de reinvertir, aunque aún no hayas comprado nada.
Lo que no puedes hacer es esperar al año en que compres para contar la operación.
En el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales de Renta Web te van a pedir, entre otros datos, la fecha y el valor de adquisición, los gastos e impuestos de la compra, las mejoras, las amortizaciones si proceden, la fecha y el valor de transmisión, los gastos de la venta, el principal hipotecario pendiente, el importe ya reinvertido y el importe que te comprometes a reinvertir.
Si aún no has reinvertido cuando llega la Renta
Tienes que hacer constar tu intención de reinvertir. El artículo 41.3 del Reglamento es explícito: cuando la reinversión no se realiza en el mismo año de la venta, “el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados”.
No declarar la venta y esperar al año de la compra no es una opción: es un incumplimiento del propio reglamento.
Si te olvidaste de aplicar la exención
Tiene arreglo. El TEAC resolvió el 31 de marzo de 2025, en unificación de criterio, que acogerse a esta exención no es una opción tributaria del artículo 119.3 de la Ley General Tributaria, sino un derecho del contribuyente. Y un derecho puede ejercitarse en la declaración original “o con posterioridad a ese momento instando la rectificación de la declaración-autoliquidación inicialmente presentada de dicho año”.
Es decir: si cumpliste de verdad los requisitos pero no marcaste la exención, puedes pedir la rectificación mientras no haya prescrito el derecho.
Un aviso para no confundirse: esto no te da más tiempo para comprar. El plazo de reinversión sigue siendo de dos años. Lo que permite es corregir cómo declaraste una reinversión que ya hiciste bien.
¿Qué pasa si no reinviertes dentro del plazo?
No existe una multa fija automática por no reinvertir. La consecuencia directa es que pierdes la exención, total o parcialmente, y tienes que regularizar.
Lo que la norma fija con claridad es qué hay que hacer y cuándo. El artículo 41.5 del Reglamento dice que la parte de ganancia no exenta se imputa al año en que se obtuvo, con inclusión de los intereses de demora, y que la regularización se presenta “en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Es decir: vuelves al ejercicio de la venta, pagas lo que corresponda por esa ganancia y añades los intereses de demora.
Sobre el cómo, conviene ser preciso. El reglamento conserva la terminología de declaración-liquidación complementaria, que es la que se ha usado históricamente. La Agencia Tributaria, sin embargo, canaliza actualmente determinados supuestos de regularización a través de la autoliquidación rectificativa, un sistema que se ha ido implantando en las últimas campañas. Antes de presentar nada conviene comprobar qué vía corresponde a tu ejercicio y a tu supuesto concreto, porque no es la misma en todas las campañas.
Qué determina que la factura final sea mayor o menor: si regularizas por tu cuenta dentro del plazo del artículo 41.5, pagas cuota más intereses de demora. Si te retrasas más allá, pueden entrar recargos por presentación extemporánea. Y si es Hacienda quien detecta la situación antes de que tú actúes, se abre la puerta a un procedimiento sancionador. No es automático ni es igual en todos los casos, pero el orden de preferencia está claro: mejor moverse antes que después.
No mezcles estas dos situaciones, porque son opuestas:
Cumpliste los requisitos y olvidaste aplicar la exención. Puedes pedir rectificación a tu favor.
Aplicaste la exención o prometiste reinvertir, y no cumpliste. Tienes que regularizar a favor de Hacienda.
Situaciones que conviene revisar una a una
Vivienda nueva en construcción o autopromoción
El Tribunal Supremo lo ha resuelto en dos sentencias, y la doctrina es favorable al contribuyente.
La sentencia 211/2021, de 17 de febrero de 2021 (recurso 6309/2019) estableció que, cuando la reinversión se materializa en una vivienda en fase de construcción, el plazo de dos años se cuenta desde la transmisión de la vivienda anterior y basta con reinvertir el importe dentro de ese plazo, “sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido”.
La sentencia 231/2022, de 23 de febrero de 2022 (recurso 4629/2020, ROJ: STS 773/2022) reiteró el criterio: lo determinante es el plazo en que se reinvierte, no la fecha en que se entrega o se adquiere el dominio de la vivienda construida.
Es decir: los pagos dentro de dos años, la entrega puede ser posterior.
Queda una cuestión abierta. La Agencia Tributaria aplica además un plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión para terminar determinadas construcciones. El Tribunal Supremo admitió a trámite ese asunto mediante auto de 12 de noviembre de 2025 (recurso 7688/2024, ROJ: ATS 10370/2025), para determinar si ese plazo de cuatro años sigue siendo exigible tras la derogación del antiguo artículo 55 del Reglamento del IRPF o si solo rigen los plazos de los artículos 41 y 41 bis. A fecha de esta guía no consta sentencia sobre esa cuestión.
Lo importante que debes retener: no dispones de cuatro años para reinvertir. Los pagos siguen teniendo el límite de dos años. Si compras sobre plano, autopromueves o la promotora se retrasa, conviene revisar el expediente con detalle antes de que se agoten los plazos y estar pendiente de cómo resuelve el Supremo.
Reforma de la vivienda nueva
Reformar no es lo mismo que rehabilitar, y la exención solo admite lo segundo.
El artículo 41.1 del Reglamento equipara la rehabilitación a la adquisición, pero solo cuando las obras cumplen uno de estos dos requisitos: que sean actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos del Real Decreto 233/2013, o que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global exceda del 25 % del precio de adquisición (si la compra fue en los dos años anteriores al inicio de las obras) o del valor de mercado, descontando en ambos casos la parte proporcional del suelo.
Cambiar la cocina, renovar los baños, pintar o sustituir ventanas no encaja ahí, por mucho que la factura sea alta.
Separación o divorcio
Que hayas tenido que dejar la vivienda familiar por una separación o un divorcio no te excluye automáticamente de la exención.
El Tribunal Supremo fijó doctrina en la sentencia 553/2023, de 5 de mayo de 2023 (recurso 7851/2021): en situaciones de separación, divorcio o nulidad que hayan determinado el cese de la ocupación efectiva para el cónyuge que abandona el domicilio, el requisito de ocupación en el momento de la transmisión o en los dos años anteriores “se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma”.
Para aplicarlo hay que revisar la sentencia o el convenio regulador, quién se quedó en la vivienda y las fechas de todo.
Vivienda privativa y compra nueva en gananciales
Este caso tiene criterio nuevo y conviene conocerlo.
El TEAC resolvió el 13 de julio de 2026, también en unificación de criterio, que cuando vendes una vivienda privativa y la nueva se adquiere por la sociedad de gananciales, puedes aplicar la exención en función del importe que destines al precio de la vivienda nueva “que se corresponda con el porcentaje de participación que el mismo ha adquirido en dicha nueva vivienda”. Y precisa que, en bienes gananciales sin atribución expresa de cuotas, ese porcentaje es del 50 % para cada cónyuge.
En la práctica significa que no puedes computar como reinversión propia el 100 % del precio de la casa nueva. Si vendes una vivienda privativa por 250.000 euros y compráis la nueva en gananciales por 250.000, tu reinversión computable sería del orden de 125.000. Es una diferencia grande y es reciente, así que si tu operación encaja aquí, merece un repaso.
Copropiedad
Cada propietario va por su cuenta: aplica la exención sobre su propia ganancia, sobre su parte del importe obtenido y sobre la participación que adquiera en la vivienda nueva. No se suman ni se compensan entre copropietarios.
Casos en los que esta exención no es la que necesitas
Vender una segunda residencia
La exención del artículo 38.1 exige que la vivienda transmitida sea la habitual. Vender un apartamento de la playa y usar el dinero para comprar tu vivienda habitual no activa esta exención.
Tener más de 65 años o una situación de dependencia
Aquí hay dos exenciones distintas que se confunden a menudo. No son la misma y no tienen los mismos requisitos.
La exención por transmisión de la vivienda habitual (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir nada, sin límite de importe y sin plazo que cumplir. La misma exención se aplica a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, con independencia de su edad.
La exención por constitución de renta vitalicia (artículo 38.3 de la Ley del IRPF). Es otra cosa. Permite a los mayores de 65 años dejar exenta la ganancia obtenida al transmitir cualquier elemento patrimonial, no solo una vivienda, si destinan el importe a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. Tiene dos límites que la anterior no tiene: un plazo de seis meses para constituirla y un máximo acumulado de 240.000 euros. Si se destina menos del total percibido, la exención es proporcional.
Por qué importa la diferencia: si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, ya estás cubierto por la primera y no necesitas montar ni una reinversión ni una renta vitalicia. La segunda entra en juego cuando lo que vendes no es tu vivienda habitual. Merece la pena comprobar cuál te aplica antes de organizar una compra a contrarreloj que quizá no haga falta.
Cuánto se paga si la ganancia no queda exenta
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa por tramos.
El tipo que acabas pagando no sale de un solo artículo de la ley. La Ley del IRPF recoge por separado una escala estatal y una autonómica, y lo que se aplica es la suma de ambas. Esa escala conjunta, la que se maneja en la práctica en territorio común, se mueve desde 2025 en esta horquilla:
| Base del ahorro | Tipo del tramo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Son tipos marginales: no se aplica un único porcentaje a toda la ganancia, sino cada tramo al suyo. Una ganancia de 60.000 euros no paga el 23 % de 60.000, sino 19 % de los primeros 6.000, 21 % de los siguientes 44.000 y 23 % de los 10.000 restantes.
Comprueba los tipos de la campaña que te corresponda antes de hacer cuentas: la escala se ha modificado varias veces en los últimos años, y el tramo superior cambió con efectos desde el 1 de enero de 2025. El resultado final también depende de si tienes otras ganancias o pérdidas patrimoniales que compensar en el ejercicio.
Documentación que te conviene tener guardada
En una comprobación, la carga de la prueba es tuya. Estas son las piezas que de verdad se piden:
De la vivienda vendida: escritura de compra y escritura de venta, facturas de notaría, registro, impuestos y gestoría de la compra, facturas de mejoras (no de reparaciones ordinarias), factura de la inmobiliaria, justificante de la plusvalía municipal si la pagaste tú, y el certificado del banco con el principal pendiente el día de la venta.
De la vivienda nueva: escritura de adquisición, justificantes bancarios de los pagos, préstamo hipotecario o subrogación, impuestos y gastos de la compra, empadronamiento y pruebas de ocupación efectiva, y el calendario de pagos si está en construcción.
Si invocas rehabilitación: licencias, facturas desglosadas y memoria técnica de la obra.
Si hay separación o divorcio: sentencia y convenio regulador.
Un consejo práctico sobre el certificado bancario del principal pendiente: pídelo cuando vendas, no dos años después. Sin esa cifra a la fecha exacta de la transmisión no se puede cerrar el importe que tienes que reinvertir.
Preguntas frecuentes sobre la reinversión en vivienda habitual
¿Son exactamente dos años desde la venta?
Sí, se cuentan de fecha a fecha desde la fecha de transmisión. Y además también computan los dos años anteriores a la venta, así que la ventana total es de cuatro años con la venta en el centro.
¿Tengo que reinvertir todo el precio de venta?
No exactamente el precio, sino el importe total obtenido. Al precio de venta se le restan los gastos y tributos de la transmisión que hayas pagado tú y, si compraste esa vivienda con financiación ajena, el principal del préstamo que quede pendiente de amortizar el día de la venta.
¿Basta con reinvertir la ganancia?
No, si quieres la exención total. Reinvertir únicamente la ganancia deja fuera una parte del importe total obtenido, así que la exención sería solo parcial. Es una confusión frecuente y sale cara, porque se detecta cuando ya no hay margen para corregirla.
¿Puedo comprar la casa nueva con hipoteca?
Sí. Se toma el valor de adquisición de la vivienda nueva, sin que importe si lo pagas con el dinero de la venta, con ahorros o con financiación ajena. No hay que demostrar que cada euro cobrado se transfirió literalmente a la compra, pero sí acreditar la adquisición y su coste.
¿Puedo comprar antes de vender?
Sí, siempre que la vivienda nueva se haya adquirido dentro de los dos años anteriores a la transmisión de la antigua. Comprueba bien la fecha de adquisición: unas arras firmadas no equivalen a haber adquirido.
¿Se puede comprar y vender un piso el mismo año?
Sí, y es un escenario habitual. Que las dos operaciones caigan en el mismo ejercicio no cambia las reglas: la venta se declara en la Renta de ese año y la reinversión ya realizada se consigna en esa misma declaración.
¿Qué pasa si compro una vivienda más barata?
La exención será parcial. Se calcula multiplicando la ganancia total por el importe reinvertido y dividiendo entre el importe total obtenido. Si reinviertes el 70 %, queda exento el 70 % de la ganancia.
¿Puedo usar el dinero para reformar una vivienda?
Solo si las obras encajan en el concepto fiscal de rehabilitación, que exige actuaciones subvencionadas o trabajos de reconstrucción estructural por encima de determinados límites de coste. Una reforma doméstica, por completa que sea, no cumple ese concepto.
¿La plusvalía municipal también queda exenta?
No. Esta exención afecta al IRPF y nada más. La plusvalía municipal es un tributo local distinto, con sus propias reglas y su propio ayuntamiento. Eso sí, si la pagas tú como vendedor, su importe puede computar como gasto de la transmisión al calcular el valor de transmisión.
¿Hay multa si no reinvierto?
No existe una multa fija automática. Lo que hay es la pérdida de la exención, la obligación de regularizar el ejercicio de la venta y los intereses de demora. Que además aparezcan recargos o una sanción depende de cuándo regularices y de si Hacienda se te adelanta.
¿Puedo aplicar la exención si no la marqué en la Renta?
Sí, puedes instar la rectificación de la autoliquidación mientras no haya prescrito el derecho, siempre que la reinversión se hiciera realmente y cumplas los requisitos. El TEAC lo confirmó en marzo de 2025 al declarar que esta exención es un derecho y no una opción irrevocable.
¿Se aplica igual en Navarra o el País Vasco?
No. Navarra y los tres territorios históricos del País Vasco tienen normativa foral propia sobre el IRPF, con sus propias reglas para esta exención. Si tributas allí, hay que revisarlo con la normativa de tu Hacienda foral.
Resumen: lo esencial en seis puntos
- El plazo es de dos años de fecha a fecha, y valen tanto los dos anteriores como los dos posteriores a la venta.
- Para la exención total hay que reinvertir el importe total obtenido, no la ganancia. Si la vivienda tenía hipoteca de compra, se resta el principal pendiente.
- Si reinviertes menos, la exención es proporcional. No se pierde entera.
- Puedes pagar la vivienda nueva con hipoteca y puedes haberla comprado antes de vender.
- La venta se declara en la Renta del año en que firmas, aunque reinviertas después. Si aún no has reinvertido, hay que declarar la intención de hacerlo.
- Si no cumples, se regulariza el ejercicio de la venta con intereses de demora. No hay multa fija, pero cuanto antes se corrige, mejor.
Qué dicen la ley y los tribunales sobre la reinversión
Esta guía no interpreta por libre: cada regla que has leído sale de una norma o de una resolución concreta. Estas son las fuentes, por si quieres ir a la original o llevárselas a tu asesor.
La norma
- Ley 35/2006, del IRPF. Artículo 38.1 (exención por reinversión y regla de proporcionalidad), artículo 38.3 (renta vitalicia para mayores de 65 años, seis meses y 240.000 euros) y artículo 33.4.b (exención por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia).
- Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF. Artículo 41 (importe total obtenido, descuento del principal pendiente, concepto de rehabilitación, plazo de dos años, venta a plazos, deber de declarar la intención de reinvertir, reinversión parcial e incumplimiento) y artículo 41 bis (concepto de vivienda habitual, tres años de residencia, doce meses de ocupación y regla de los dos años anteriores).
El criterio de la Administración
- Agencia Tributaria. Transmisión de vivienda habitual con reinversión del importe obtenido.
- TEAC, resolución 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025. Unificación de criterio: la exención es un derecho del contribuyente y no una opción del artículo 119.3 de la Ley General Tributaria, así que puede ejercitarse también instando la rectificación de la autoliquidación.
- TEAC, resolución 00/05896/2025, de 13 de julio de 2026. Unificación de criterio: vivienda privativa transmitida y vivienda nueva adquirida por la sociedad de gananciales, con el 50 % por cónyuge si no se atribuyen cuotas expresas.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo
- Sentencia 211/2021, de 17 de febrero de 2021, recurso 6309/2019. Vivienda en construcción: basta con reinvertir dentro de los dos años, sin necesidad de haber adquirido el dominio ni de que la obra haya concluido.
- Sentencia 231/2022, de 23 de febrero de 2022, recurso 4629/2020 (ROJ: STS 773/2022). Reitera el criterio anterior.
- Sentencia 553/2023, de 5 de mayo de 2023, recurso 7851/2021. Separación, divorcio o nulidad: el requisito de ocupación se entiende cumplido cuando concurre en el cónyuge que permaneció en la vivienda.
- Auto de 12 de noviembre de 2025, recurso 7688/2024 (ROJ: ATS 10370/2025). Admite a trámite la cuestión del plazo de cuatro años para finalizar la construcción. Pendiente de sentencia.
Guía informativa de carácter general, actualizada a julio de 2026 y referida al régimen estatal del IRPF en territorio común. No sustituye al análisis de un caso concreto: el resultado depende de las fechas exactas, de los importes, de la titularidad de los inmuebles y de la documentación disponible.
¿Quieres que revisemos tu caso antes de presentar la Renta?
Antes de dar por buena la declaración conviene tener tres cifras cerradas y bien documentadas: la ganancia patrimonial real, el importe total que tienes que reinvertir y la parte que quedará exenta. Las tres dependen de papeles concretos, y la que más problemas da es la tercera.
En Veritas Gestión revisamos las escrituras, los gastos deducibles de cada operación, el certificado del principal hipotecario y las fechas, calculamos la exención que te corresponde y presentamos la declaración. También revisamos declaraciones ya presentadas cuando la exención no se aplicó y todavía se está a tiempo de rectificar.
Si en tu caso hay una compra anterior a la venta, una vivienda en construcción, un divorcio de por medio o una adquisición en gananciales, cuéntanoslo antes de firmar nada: son las cuatro situaciones donde más veces cambia el resultado.
